eine Berichtigung des Flächennutzungsplans nach sich ziehen
können (§ 13 b ist befristet gültig bis 31.12.2019). In einem Bebauungsplan
wird geregelt, wie die in einem Bauge- biet liegenden
Flächen genutzt werden dürfen. Ein sog. Qualifizierter Bebauungsplan
enthält mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der
baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Flächen und zu öffentlichen
Verkehrsflächen. Die Gemeinden können auch noch eine
Vielzahl weiterer Regelungen in den Bebauungsplänen treffen.
Zur Vereinheitlichung und Vereinfachung der Festsetzungsmöglichkeiten
gibt es die auf dem Baugesetzbuch gegründete Baunutzungsverordnung
(BauNVO), die bestimmte Gebietstypen mit
ihren jeweiligen, zulässigen Nutzungen festlegt (z. B. reine oder
allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete, Urbane Gebiete, Dorfgebiete
usw.). Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist ein
Bauvorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes
nicht widerspricht und darüber hinaus auch die Erschließung
gesichert ist.
Tipp:
Die Gemeinden halten alle Bebauungspläne zur Einsicht-
nahme für die Bürger bereit. Es empfiehlt sich, für die
Einsichtnahme telefonisch einen Termin zu vereinbaren.
4.3 Der unbeplante Innenbereich § 34 BauGB
In vielen Städten und Gemeinden gibt es Gebiete, die z. B. aufgrund
der historischen Stadtentwicklung zu großen Teilen bebaut
sind, für die aber noch nie ein Bebauungsplan aufgestellt wurde.
Derartige Flächen werden als „unbeplanter Innenbereich“ bezeichnet.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass diese Gebiete
durch die vorhandene Bebauung geprägt sind. Die Bereiche der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile können auch durch Satzungen
festgesetzt sein. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang
bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich dann nach diesen
Satzungen. Wer als Bauwilliger in einem solchen Gebiet ein Vorhaben
verwirklichen will, muss sich an die bestehenden Strukturen
anpassen. Das bedeutet: Das Bauvorhaben muss sich nach Art
und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und der Grundstücksfläche,
die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügen. Außerdem muss die Erschließung gesichert
sein. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
müssen gewahrt bleiben und schließlich darf das Ortsbild
nicht beeinträchtigt werden.
4.4 Der Außenbereich § 35 BauGB
Privilegiertes Bauen im Außenbereich
Flächen, die nicht in einem Bebauungsplan und auch nicht im
unbeplanten Innenbereich liegen, werden als Außenbereich bezeichnet.
Der Bundesgesetzgeber hat in § 35 BauGB geregelt, dass
der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden
soll. Der Grund hierfür: Der Naturhaushalt soll geschont werden,
das Landschaftsbild soll zum Zwecke der Erholung für alle
Bürger erhalten werden.
Das Planungsrecht erlaubt im Außenbereich ein Bauvorhaben
deshalb zunächst nur, wenn es zu den so genannten privilegierten
Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung nur dort errichtet
werden können oder müssen. Welche Bauvorhaben dazu
gehören, ist im § 35 Abs. 1 des Baugesetzbuches abschließend
geregelt. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche
Betriebe, Gartenbaubetriebe, öffentliche Ver- und Entsor-
gungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die
besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige
Auswirkungen hervorrufen.
Sonstige Vorhaben
Allerdings können im Einzelfall auch andere, sog. sonstige Vorhaben
zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung
öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (§ 35 Abs. 2 BauGB).
Welche öffentlichen Belange geprüft werden, ist in § 35 BauGB
geregelt. Entgegenstehende öffentliche Belange sind unter anderem
die abweichende Darstellung des Flächennutzungsplanes,
Belange von Natur- und Landschaftspflege oder das Verbot zur
Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung.
Ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde ein Bereich nicht dar-
gestellt, gilt er grundsätzlich als Fläche für die Landwirtschaft.
Einer Darstellung im Flächennutzungsplan kommt daher als erstem
und wichtigstem entgegenstehenden öffentlichen Belang
eine sehr große Bedeutung zu. Die Neuerrichtung eines Wohnhauses
im planungsrechtlichen Außenbereich ist daher – mit der
einzigen Ausnahme eines Altenteils für Landwirte – nur über
Bauleitplanung zu erreichen.
Bestandsorientierte Vorhaben im Außenbereich
Wurden im Außenbereich bereits vor Jahren Gebäude per Geneh-
migung errichtet, genießen sie grundsätzlich Bestandsschutz und
dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang erweitert oder
geändert werden. Mit diesen begünstigenden Vorhaben nach § 35
Abs. 4 Nr. 1 – 6 BauGB hat man im Außenbereich die größten
Chancen, zu einem Baurecht zu kommen.
Eine großzügige Regelung ist die Möglichkeit von Nutzungsänderungen
landwirtschaftlicher Gebäude nach § 35 Abs. 4 Nr. 1
BauGB, wenn die Betriebe aufgegeben werden oder aufgegeben
worden sind. Hierbei ist die Nutzungsänderung eines Gebäudes
eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes möglich, wenn die
Bausubstanz erhaltenswert ist, die äußere Gestalt des Gebäudes
im Wesentlichen gewahrt bleibt, das Gebäude in einem räumlichfunktionalen
Zusammenhang mit der Hofstelle steht und bei Nutzungsänderungen
zu Wohnzwecken höchstens drei Wohnungen je
Hofstelle errichtet werden. Die seit Jahren wichtigste bestandsorientierte
Regelung ist die Erweiterung eines Wohngebäudes auf
bis zu höchstens zwei Wohnungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB). Voraussetzung
ist, die Erweiterung dient dem Familienzuzug und ist
im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung
der Wohnbedürfnisse angemessen. Im Ergebnis entsteht
dann ein größeres Haus, in dem unter einem Dach zwei Wohnungen
vorhanden sind. Eine ähnliche bestandsorientierte Erweite-
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